Správa a držba nemovitostí v holdingové struktuře

05. 11. 2012
Ochrana majetku, Mezinárodní holding

Vytváření zisku a s ním spojená kumulace majetku staví vlastníka před zcela nové problémy. Nemůže se už starat pouze o to, jak vydělat peníze, ale také jak majetek udržet a různými nástroji ochránit před znehodnocením, nebo dokonce ztrátou. Následující text představí možnosti, jak zajistit právní ochranu nemovitostí, které jsou majetkem společnosti. Kromě primárního cíle dokáže vhodně nastavená holdingová struktura zajistit také daňové úspory.

5.11.2012, AKONTinfo 2012

Vytváření zisku a s ním spojená kumulace majetku staví vlastníka před zcela nové problémy. Nemůže se už starat pouze o to, jak vydělat peníze, ale také jak majetek udržet a různými nástroji ochránit před znehodnocením, nebo dokonce ztrátou. Následující text představí možnosti, jak zajistit právní ochranu nemovitostí, které jsou majetkem společnosti. Kromě primárního cíle dokáže vhodně nastavená holdingová struktura zajistit také daňové úspory.

Nejvýznamnějším hmotným majetkem firmy bývají nemovitosti související s podnikáním. Lhostejno zda se jedná o administrativní budovy, pozemky, výrobní prostory, sklady apod. V případě, že firma realizuje nákup nemovitosti, je tato následně zařazena do obchodního majetku společnosti, čímž dochází k tomu, že je na „jedné hromadě“ s obchodní činností firmy, která navíc může být diverzifikována mezi různá odvětví.

Tento stav je z hlediska právní ochrany majetku velmi riskantní, protože vážnější problém v jediné oblasti podnikání může mít za následek razantní znehodnocení nemovitostí. Případný obchodní neúspěch tak znamená ohrožení podstatně většího majetku, než je nezbytně nutné. Přes tuto zásadní nevýhodu však přístup, kdy jsou veškeré aktivity kumulované pod jedinou společností, přináší výhody v podobě sdílení nákladů na provoz a údržbu a především znepřehlednění účetních informací s ohledem na konkurenční boj. Je tak na zvážení každého vlastníka, jak vyhodnotí rizika spjatá se svým podnikáním a zda zvolí řešení jednodušší, nebo bezpečnější.

Případová studie – vytvoření holdingové struktury pro držbu nemovitostí

Abychom eliminovali rizika a právní dopady vyplývající z riskantního nastavení, kdy se nemovitosti koncentrují do jednoho celku společně s obchodní činností, rozebereme na modelovém příkladu, jakým způsobem efektivně řešit správu a držbu nemovitostí tak, aby případné negativní výsledky podnikatelské činnosti neovlivnily hodnotu samotných nemovitostí. Zaměříme se na vyčlenění nemovitostí z obchodního majetku stávající společnosti, jejich následnou správu a využití v rámci skupiny i mimo ni, ukážeme si příklady zajištění, nastavení ochranných prvků a modelové optimální řešení.

1. Oddělení nemovitostí od podnikání

Prvním krokem k vyčlenění nemovitostí z obchodního majetku firmy je úvaha vlastníka a následná identifikace všech nemovitostí, které mají být odděleny, oceněny a vloženy do nových společností. Společnosti je možné nově založit, nebo využít možnost koupě předzaložených tzv. ready-made společností (SPV)1. V tomto případě můžeme použít jednoduché pravidlo – nových společností by mělo být tolik, kolik je odštěpovaných nemovitostí. Současně s pořízením nových SPV je nutné vypracovat znalecké posudky, které určí tržní hodnotu předmětných nemovitostí. V drtivé většině případů totiž nelze vycházet z účetní hodnoty nemovitostí, protože ta je nižší než tržní.

Oddělení nemovitostí od podnikání proběhne v souladu se zákonem č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev (dále jen „ZoP“), a to formou rozdělení odštěpení sloučením. Je nutno mít na paměti, že tato transformace s sebou nese množství povinností, které musí být k úspěšnému realizování přeměny splněny. Mimo jiné mezi ně náleží nutnost vypracování projektu rozdělení, který musí být uveřejněn a zpřístupněn všem akcionářům před konáním valné hromady, schvalování valnou hromadou, ocenění odštěpovaných nemovitostí posudkem znalce, kdy se odštěpované části jmění ocení pro každou jednotlivou nástupnickou společnost samostatně, a řada dalších povinností. Samostatnou kapitolou je ochrana věřitelů a dlužníků při rozdělení. Dle § 257 odst. 2 ZoP ručí rozdělovaná obchodní společnost za dluhy, jež přešly v důsledku rozdělení odštěpením na nástupnickou obchodní společnost nebo nástupnických společností do výše svého vlastního kapitálu vykázaného v zahajovací rozvaze. Tento vlastní kapitál zároveň nesmí, dle § 266 odst. 1 ZoP, být u rozdě­lované společnosti vykázaný v její zahajovací rozvaze nižší než její základní kapitál. Toto ustanovení se dále řídí ustanovením § 266 odst. 2 ZoP, které povoluje výjimky. Další podrobnosti týkající se ručení při přeměnách společností jsou specifikovány v § 258–§264 ZoP.

Po oddělení nemovitostí budou tyto vloženy nepeněžitým vkladem do základního kapitálu nástupnické společnosti, který tak bude zároveň splacen, a vkladatel získá v nových SPV 100% obchodní podíl.

PŘÍKLAD 1 – ODŠTĚPENÍ NEMOVITOSTÍ DO HOLDINGU ZAJIŠTUJÍCÍ PRÁVNÍ OCHRANU MAJETKU

Je na místě poznamenat, že ačkoliv dochází k převodu nemovitostí (nikoliv však vlastnických práv), nebude zde uplatněna daň z převodu nemovitosti, avšak za předpokladu, že vkladatel zůstane vlastníkem společností, do kterých nemovitosti vložil, po dobu dalších pěti let.2

2. Nastavení dalších ochranných prvků

Jak už bylo zmíněno, primárním motivem k oddělení nemovitého majetku od podnikání je zajištění jeho právní ochrany. V této části se budeme věnovat některým variantám, kterými je možno znehodnotit majetek vůči třetím stranám v případě, že by o něj usilovaly.

V případech, kdy jsou nákup či výstavba nemovitostí financovány z cizích zdrojů (byť částečně), tak jsou zpravidla zajištěny zástavním právem ve prospěch věřitele pro případ, že dlužník nedostojí svým závazkům. Na podobném principu pak může fungovat tzv. podřízený dluh, tedy dluh s atributem, že bude splacen až jako poslední za všemi nepodřízenými závazky, které se budou ke každé nemovitosti vázat. Jeho výhodou je, že může být považován za peněžní prostředky z vlastních zdrojů, přičemž lze nastavit velmi širokou základnu doby splatnosti s různými omezujícími podmínkami. To znamená, že pokud by se třetí strana chtěla nemovitostí zmocnit, musí se vypořádat zároveň s těmito závazky, které se k nim váží. Dalším právním nástrojem, který lze v této souvislosti uplatnit, je věcné břemeno, což je právo k cizí věci, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet.

Do skupiny právních ochranných nástrojů jistě patří také předkupní práva nebo smlouvy o smlouvě budoucí. V konečném důsledku tak může být na nemovitosti vázáno velké množství závazných požadavků, kterým je nutno dostát v případě změny vlastnického práva.

3. Daňové a účetní aspekty přeměny

Vyčlenění nemovitostí z obchodního majetku vkladatele s sebou nese některé důležité účetní a daňové aspekty. Nemovitosti se ve výkazech vkladatele evidují ve skupině dlouhodobého hmotného majetku a je o nich řádně účtováno, jinými slovy jsou nastaveny účetní a daňové odpisy. V případě nepeněžitého vkladu nemovitosti do jiné společnosti má tato společnost možnost v započatých odpisech pokračovat, avšak pouze do výše účetní hodnoty vkladatele.3

Abychom docílili nejen právní ochrany majetku, ale i jisté daňové úspory, je nutné podniknout další kroky, které umožní daňově efektivní fungování celé struktury. Vzhledem k tomu, že je ze zákona možné využít odpisy pouze do výše účetní hodnoty nemovitosti (která je zpravidla mnohem nižší než její tržní cena), využijeme vzájemných vztahů jednotlivých společností v rámci skupiny.

SPV, které nyní mají v majetku odštěpené nemovitosti, je budou pronajímat ostatním společnostem v rámci skupiny, čímž budou generovat zisk. Výši základny pro výpočet daně z příjmu je možné optimalizovat pomocí půjčky, např. od mateřské společnosti, kdy úroky placené těmito společnostmi budou daňově uznatelnými náklady, čímž budou snižovat základ daně na straně dlužníků a zároveň budou, dle direktivy EU o úrocích a licenčních poplatcích, osvobozeny od srážkové daně na straně věřitele, tedy mateřské společnosti.

PŘÍKLAD 2 – KONEČNÉ NASTAVENÍ STRUKTURY ZAJIŠŤUJÍCÍ ROBUSTNÍ PRÁVNÍ OCHRANU MAJETKU A DAŇOVOU OPTIMALIZACI

Výše uvedená modelová situace ukazuje jednu z možností, jak nakládat s nemovitostmi, které doposud byly evidovány společně s obchodní činností společnosti. Existuje řada dalších řešení, která jsou závisla na situaci a požadavcích každého podnikatele, a tak se konkrétní řešení může v některých oblastech lišit. Nicméně uvedené realizační principy jsou optimální v případě držby a správy nemovitostí tak, aby vlastníkovi přinášely právní ochranu a ekonomickou úsporu.

Na základě výše uvedené modelové kalkulace dojde k ročnímu snížení základu daně oproti současnému stavu o 3 500 000,– Kč. Samozřejmě je nutné počítat s náklady vynaloženými na realizaci přeměny, které se pohybují v závislosti na počtu nemovitostí a společností. Nicméně realizace přeměny by se měla zaplatit z daňové úspory vzniklé již v prvním roce fungování.

4. Shrnutí

Správa a údržba nemovitostí prostřednictvím holdingu přináší vlastníkovi při vhodném nastavení výrazně vyšší stupeň právní ochrany majetku. Nemovitý majetek není ohrožen selháním podnikatelského záměru a vzniklá škoda má na nemovitý majetek nulový dopad. Právní ochranu lze dále výrazně posílit zatížením nemovitosti podřízeným dluhem, věcným břemenem a dalšími nástroji. Tyto ochranné prvky zajistí, že kdokoli se pokusí majetek převzít, bude čelit nejen řadě obtížně splnitelných podmínek, ale hodnota nemovitostí bude z vnějšího pohledu nižší, a převzetí tudíž méně atraktivní. Vhodně nastavená vlastnická struktura má také daňově optimalizační rozměr, kdy lze celkovou daňovou zátěž snížit tím, že mateřská společnost poskytne společnostem vlastnícím nemovitosti úvěry. Splácení úvěru umožní na straně dlužníka snížit daňový základ a na straně věřitele budou úroky osvobozeny od srážkové daně. Jak je zřejmé, využití holdingu pro správu a údržbu přináší četné výhody, které s rostoucím spravovaným majetkem silně převyšují případné nevýhody.


1 SPV – Special Purpose Vehicle; účelově založená společnost, již registrovaná v Obchodním rejstříku se splaceným základním kapitálem, která nevykonává žádnou aktivní činnost.

2 Podle ustanovení § 20 odst. 6 písm. e) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v aktuálním znění.

3 Podle ustanovení § 30 odst. 10 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v aktuálním znění.

4 V případě půjčky je třeba dát pozor, aby byly splněny podmínky tzv. nízké kapitalizace.

5 Zde pozor na problematiku převodních cen mezi spojenými osobami. Stanovení výše úrokové sazby musí být v souladu s principy tržního odstupu; tedy výše úrokové sazby musí odpovídat takové výši, kterou by spolu byly ochotny sjednat nespojené osoby ve stejném čase a místě za jinak nezměněných podmínek.